Не так плохо, как кажется

Восток Подмосковья всегда славился красивыми местами. Расположенные в этом районе поселки со всех сторон окружены лесом. В самом начале шоссе, в районе Балашихи, находятся Горенский, Кучинский, Озерный лесопарки. Здесь расположена Мещерская низменность с сетью больших и маленьких озер и водоемов (Пехорское водохранилище, озера Бисерово, Красное, Бабошкино, Юшино, Круглое, Козлово, Марьино, Аборино, Заячье, пруды Черноголовский, Птичник и др.). А также со множеством карьеров, пригодных для отдыха. Но почвы здесь заболоченные и неплодородные.

По горьковскому направлению находятся известные стародачные места — Салтыковка, Купавна, Николо-Архангельское, недалеко от Бисеровского озера есть генеральские дачи, которые также повышают престижность направления.

В то же время на протяжении многих лет Горьковское шоссе являлось одним из самых урбанизированных направлений Московской области. Как рассказал Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», в частности, это заводы: «Мосасботер-мостекло», «Рубин», Балашихинский кислородный завод, НПО «Криогенмаш», асфальтовый завод, Ногинский комбинат строительных изделий, «Химфармкомбинат «Акрихин», Ногинский завод топливной аппаратуры и т. д. Также стоит отметить отрицательное влияние Ногинской станции аэрации и очистных сооружений комбината «Акрихин».

В зоне трассы сосредоточено много военных объектов. В частности, это Военно-воздушная академия им. Юрия Гагарина в Монино, Центральная объединенная военная база МВД, войсковые части, полигоны Внутренних войск и др.

Впрочем, Антон Маталыгин, заместитель гендиректора НЛК «Домостроение», считает, что экологическая ситуация в зоне Горьковского шоссе «не так критична, как кажется, а сопоставима с экологической обстановкой в популярных местах новорижского, рублево-успенского и волоколамского направлений».

Не более 40 км/ч

Транспортная нагрузка на Горьковском шоссе превышает предельно допустимые значения в 2-3 раза, отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Федеральная автомобильная дорога М7 «Волга» — автомагистраль европейского и государственного значения. Протяженность автомагистрали — 1342 км. Она начинается на востоке Москвы от пересечения МКАД и ш. Энтузиастов, далее проходит по территории Московской, Владимирской, Нижегородской областей, Чувашской республики, Республики Татарстан и Республики Башкортостан. Основные города, через которые проходит шоссе по Московской области, — Балашиха, Монино, Ногинск. Качество дорожного покрытия оценивается как хорошее, но полос всего четыре.

Пропускная способность шоссе низкая. Как объяснил Иван Шульков, сказывается наличие урбанизированных территорий. В частности, в районе населенных пунктов (Балашиха, Монино, Ногинск) скоростной режим гораздо ниже, чем на трассе, — там установлено много светофоров и пешеходных переходов. В часы пик и в дни наибольшей дачной миграции здесь образуются многокилометровые пробки. Средняя скорость движения по Горьковскому шоссе не превышает 40 км/ч, в часы пик снижается до 25-30 км/ч.

Дмитрий Таганов считает, что до введения в эксплуатацию платной автострады Москва — Ногинск ситуация не улучшится. Платная автострада будет проложена в обход подмосковных населенных пунктов. По расчетам специалистов, средняя скорость движения может достичь 150 км/ч, а интенсивность движения — от 30 000 до 40 000 автомобилей в сутки.

Скромное предложение

В «Инкоме» считают Горьковское шоссе непривлекательным для застройщиков, несмотря на низкую стоимость земли. По данным компании «Усадьба», наиболее интересные места начинаются после Ногинска. 35-й километр от МКАД — это своеобразная граница востребованности потенциальных потребителей, соглашается Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН. Наиболее лакомый кусок — окрестности озера Бисерово: неподалеку от его берегов раскинулся Бисеровский лесопарк и каскад прудов.

По словам Дмитрия Таганова, большая часть предложений относится к неорганизованной застройке. В настоящее время в базе компании представлено 106 домов.

Организованных коттеджных поселков по Горьковскому не более 10. Близкое расположение поселков относительно соседних трасс иногда позволяет их причислять как к одному, так и к другому направлению.

Поселок «Лесная Купавна» расположен в 15 км от МКАД и привлекателен собственным озером. Вокруг озер установлены беседки, качели, проложены гравийные дорожки, построен деревянный пирс и обустроен пляж. На территории площадью 18 га построено 66 домов и 20 таунхаусов. На данный момент в продаже остались только таунхаусы площадью 156-318 кв. м на участках в 3,7-6,9 сотки. Поселок полностью построен и сдан госкомиссии.

Коттеджный поселок Papillon (17 км от МКАД) возводится на участке в 115 га и рассчитан на 390 домовладений с участками от 5 до 40 соток. Проектом предусмотрено возведение коттеджей, таунхаусов и дуплексов площадью от 220 до 380 кв. м. Концепция поселка предполагает разветвленную инфраструктуру, включающую дом отдыха со SPA-зоной общей площадью 4000 кв. м на 40 номеров с бассейном, сауной и тренажерными залами. А также обустройство парковой зоны на участке в 12 га. Предусмотрено строительство торгово-офисного комплекса (около 2000 кв. м), который будет включать магазины, аптеку, филиал банка, медицинский кабинет. Строительство первой очереди поселка планируется завершить в I квартале 2010 г. На данный момент полностью построенных домов нет, некоторые дома возведены под крышу.

«Лагуна» — завершенный поселок вблизи населенного пункта Новая Купавна (15 км от МКАД). 17 га застроены коттеджами и таунхаусами. Инфраструктура включает здание администрации, поле для мини-футбола, спортивно-оздоровительный комплекс с крытыми теннисными кортами, фитнес-клубом и сауной, ресторан. На территории поселка есть пруд.

«Эко-поселок» расположен в 15 км от МКАД на территории лесной зоны (около 13 га) в районе Новой Купавны. Он состоит из 11 отдельно стоящих и 43 сблокированных коттеджей (дуплексов) со всеми коммуникациями общей площадью от 360 до 400 кв. м (участки в 2-4 сотки). Подъезд возможен по Горьковскому, Щелковскому и Носовихинскому шоссе. Рядом находится природный парк Бисеровский и знаменитое Бисерово озеро. Инфраструктура поселка включает детский образовательный и развлекательный центр с бассейном, фитнес-клуб, крытые теннисные корты, футбольное поле, ресторан, магазин, парикмахерскую и др.

Попасть в поселок «Заповедный край» (100 км от МКАД) можно по Горьковскому, Ярославскому и Щелковскому шоссе. Поселок разбит на три зоны: береговую, лесную и парковую. Каждая часть поселка имеет отдельную огороженную территорию и собственную охрану, но жители разных зон могут пользоваться общими объектами инфраструктуры. Береговая часть поселка расположена на берегу живописного водохранилища, поэтому есть участки с собственным выходом к воде. Лесная часть граничит с массивом соснового леса. Большинство участков имеют собственный выход в лес. Парковая часть поселка застраивается недорогими домами площадью от 150 кв. м на участках в 15 соток и самая демократичная по цене.

На территории поселка будут спортивный комплекс, ресторан, магазин, а также спортивная и детская площадки, лодочный причал.

По оценке экспертов, само по себе восточное направление не отличается развитой инфраструктурой для отдыха. Самые известные санатории — «Дружба», «Кратово» и «Монино», лечебно-оздоровительный комплекс «Колонтаево».

Наибольшее количество объектов инфраструктуры Горьковского шоссе сосредоточено в городах Реутов, Балашиха и Ногинск, где есть продовольственные магазины, рестораны, медицинские учреждения, музеи и т. д. Как уточнил Шульков, непосредственно вдоль шоссе расположены ТЦ «Седьмой континент», ресторан «Якитория», гостиница «Спорт», ресторан «Контур», войсковая часть № 6549, магазин мебели «Мебельер», Балашихинский оптовый рынок, автосалоны «Форд», «Лексус», «Тойота», спорт-клуб «Балашиха», ТЦ «Вертикаль», гипермаркет «МаксСити», аптека «Атлантик», оружейный магазин «Диана». Неподалеку от пересечения МКАД и Носовихинского шоссе идет строительство крупного торгово-развлекательного центра «Шоколад», общая площадь которого составит 175 000 кв. м.

Социальная инфраструктура направления развита слабо. Все школы, детские сады и поликлиники расположены на территории подмосковных городов, а частных загородных образовательных и медицинских учреждений здесь нет, говорит Дмитрий Таганов.

Что убедит покупателя

По данным МИАН, в настоящее время из общего объема предложений рынка загородной недвижимости на Горьковское шоссе приходится не более 4%. По словам Сергея Мазенкова, руководителя отдела розничных продаж УК «Финансы и недвижимость», Горьковское шоссе — чуть ли не единственное из тех, где еще остались свободные и недорогие (около $1500-2000 за сотку) земельные участки в местах, окруженных реками, озерами и лесами. Поэтому растет доля продаж участков без подряда, которые рассматриваются покупателями как привлекательный инвестиционный продукт.

Хотя по уровню цен на землю под ИЖС Горьковское шоссе сопоставимо с ярославским и ленинградским направлениями. По данным независимого земельного портала Zеmer.ru, средняя цена предложения земельных участков на конец января 2009 г. (площадью до 50 соток) на расстоянии до 15 км от МКАД составила 475 275 руб. за сотку (для сравнения: по Ленинградскому шоссе — 447 656 руб. за сотку), от 15 до 30 км от МКАД — 304 129 руб. за сотку, а далее 100 км от МКАД — 34 533 руб. за сотку.

В конце 2008 г. сотка земли под коттеджно-дачную застройку продавалась на расстоянии до 20 км от МКАД по 360 192 руб., в 20-40 км от МКАД — по 165 728 руб., а свыше 40 км от МКАД — по 63 274 руб. (данные МИАН).

Наиболее востребованные предложения сосредоточены в стародачных Салтыковке и Купавне. Цены на землю в неорганизованных застройках тесно привязаны к местности. Например, по данным компании «Усадьба», в поселке Салтыковка (3 км от МКАД) средняя цена предложения составила $19 823 за сотку, в Шевелкино (10 км от МКАД) — $20 612 за сотку, в Монино (20 км от МКАД) — 15 000 за сотку, в Ногинске (35 км от МКАД) — $10 940 за сотку.

По словам Кондачковой, в целом по Горьковскому шоссе рост цен на землю по итогам 2008 г. составил около 23-25% в рублях (10-12% в долларах). Эксперт считает, что период бурного роста цен на землю завершен. В 2009 г. рынок земельных участков ожидает снижение цен в среднем на 25-30%. Стоимость земельных массивов, требующих комплексного освоения (включая изменение разрешенного использования, присоединение сетей, создание инфраструктурных объектов и т. п.), может упасть на 40-50%.

Что касается дачных земельных участков, то, несмотря на общие тенденции, колебания цен будут незначительны и обусловлены сезонными факторами, а также желанием частных собственников сохранить свои денежные средства. «Падение цены на земельные участки будет определяться прежде всего не удаленностью от Москвы, а другими факторами, например удобством подъезда, наличием всех необходимых документов, отсутствием проблем с коммуникациями», — уточняет Кондачкова.

По данным МИАН, по итогам 2008 г. рост цен на загородные дома Горьковского шоссе в среднем составил около 20-22% (7-9% в долларах). Цены предложений в поселках стихийной коттеджной застройки на расстоянии от 15 до 70 км от МКАД составили $150 000-550 000. Например, на вторичном рынке на продажу был выставлен трехуровневый коттедж в д. Бисерово (15 км от МКАД) общей площадью 300 кв. м на участке в 10 соток за 250 000 евро. За кирпичный трехуровневый коттедж общей площадью 230 кв. м на участке в 13 соток в пос. Старая Купавна (18 км от МКАД) хотели получить $390 000.

В населенных пунктах с возможностью ПМЖ цены на дома общей площадью до 150 кв. м колеблются от 2,8 млн до 5,6 млн руб. Но подавляющее большинство предлагаемых объектов расположено далее 50 км от МКАД.

Интересные предложения есть и в организованных коттеджных поселках. Например в поселке «Заповедный край» (100 км от МКАД) дом общей площадью около 150 кв. м на участке в 15 соток можно купить примерно за $125 000. В «Лагуне» (15 км от МКАД) минимальная стоимость таунхауса составляет 13 млн руб., а коттеджа — 29 млн руб. Хотя в «Эко-поселке» (15 км от МКАД) цена отдельно стоящего дома — около $450 000, а в поселке «Лесная Купавна» (15 км от МКАД) за $352 000-464 550 можно купить только квартиру в таунхаусе.

По прогнозу экспертов, в 2009 г. ситуация на рынке загородной недвижимости будет более благоприятной для покупателей. У них появится шанс приобрести дома и участки с дисконтом в 5-30%. Хотя Дмитрий Таганов считает, что, пока не изменится ситуация с транспортной доступностью и не будет строиться качественная инфраструктура, покупателей сложно будет убедить приобретать недвижимость на Горьковском шоссе даже с учетом серьезного снижения цен.